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商品房预售制度将取消?真相来了!

来源:房天下   发布时间:2018-09-26

                                                                                                                 

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几天,大家对于房地产市场上讨论最多的事情,可能就是广东省发布通知预取消「商品房预售制度」。

记得当晚便有媒体十万火急做深度解读,说中国楼市即将迎来大震荡,中小房企将倒闭出局,百姓迎来购房保障新时代…

朋友在后台问我,这个伴随中国楼市发展至今的制度真要被取消了吗?

我的回答是:现阶段绝不可能。

事实证明,后续住建部市场监管人士在晚间就辟谣了,征询取消商品房预售意见的情况不属实,但是没有直接否认要求各地深入研究。

其实取消商品房预售制度和推出房地产税的难度一样,背后勾扯的利益太多。名列前茅次取消这个制度的想是在2004年提出的。

当时一听,你们想取消这个制度啊,那我考虑考虑调查调查,但是2012年以后就开始研究取消它所带来的后果了。

什么意思,就是只能在此阶段进行改革,或者说改革比取消更有效,要取消04-12之间这8年早取消了,何必等到今天。

那么「商品房预售制度」对购房者意味着什么?现阶段为何无取消?取消后带来的后果是什么呢?

2

预售制度是发明的,是港英时期、房地产商在资金不够的情况下以信用为担保的一种手段。在中国,深圳较先引进。

这个制度繁荣了香港的房地产市场,但是,在中国却让百姓成为了被动的韭菜,为什么?

关键原因是环境,中国缺乏卖楼花的前提条件:信用。

信用能促进经济发展,信用环境好,就会减少交易风险和损失,节约交易费用,所以,在信用环境良好的香港,这个制度能推进经济的发展,奇怪的是, 在信用环境差的,需要信用支撑的卖楼花制度不但没有被淘汰,反倒遍地开花呢,为什么呢?

这就是预售证的由来。

开发商买地,用地皮从银行套贷款,用贷款和提前卖期房得到的钱去盖房子搞工程搞营销搞关系,那么其实是不放心开发商的,谁知道他们拿这么多钱是不是真的盖房子去了?所以就要开发商把这些钱存在一个指定的银行账户上,便于监管开发商的花销。

那么开发商对也是不放心的,谁知道我这钱能不能真的如数给我啊,万一我贷款放你银行了你不给我,我这边又卖不出去期房,我的资金链就断了啊,我惹不起,我总能忽悠老百姓吧,所以我需要给我背书,那么就需要给我一个证明,证明我有权利去卖房子。

于是彼此的信任就靠这么一个证书建立起来了。

房地产行业本身是个资金密集型行业,中国本来的工具就很少,而卖楼花解决了房地产商的资金问题----当时的住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。

所以商品房预售许可制度本意是为了降低开发商资金门槛,促进房地产开发和销售。

客观来说,商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。

所以,预售制度的受益者之一是开发商,他们仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式(而且是购房者承担了资金利息)。一句话说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。

其二就是银行,银行通过转移财富获得利差,也减少了相当一部分的坏账风险。

这些关系里面,少有能制约开发商的就是「发证人」。问题在于:发证人也天生具有逐利性(追求gdp),这就决定了必然不公,天然站在房地产商的一边,对房地产商的监管天然缺位。

而由于买卖双方存在天然的“信息不对称”,购房者天然弱势,没有能力来判断房地产商的服务是否合理、是否必要,这就导致房地产商没有外力制约。

在监管缺位的情况下,如果经济繁荣,卖楼花问题不大,但是一旦经济下滑,后果非常严重。一旦资金链崩溃,房产商卷钱跑路,买房者血本无归,几个老百姓输得起?

没有跑路,能否按合同交房就不一定了,即使前面能避免,等交房之后房子跟预期介绍相去甚远的时候,业主申诉也是极其困难的,即使院判开发商输,律也拿他们没办。

对买房者来说,预售制几乎将所有的资金风险都转嫁给了他们,而只有在房价上涨的时候,买房者的利益才可能得到保障。

这在三四线城市及县城表现尤为突出,卖楼花的后果在一线城市之所以不严重,并非发证人监管得力,而是因为资源聚集效应导致的涨价预期。

3

那么从商品房预售制度的本质来看,购房者显然是整个关系链里面的底层。所以取消这个制度简直是对百姓的一种救赎。

如果你从购房者的角度这么想是没有任何问题的,但如果你再换个角度就会发现,取消预售制对购房者来说并不是较好策略。这也是这个制度这么多年来迟迟没有被取消的原因。而且贸然取消还会带来很严重的后果。

首先从购房者角度看。

目前市场上预售房普遍相对同水平现房便宜20%左右,购房者也能花更少的钱更早订到自己喜欢的户型、楼号、地段。若取消该制度,一方面,现房更贵增加老百姓经济负担,另一方面,现房交易中,优质房源往往会被楼盘黄牛,走后门者占有。

其次从开发商角度看。

该制度设立的初衷是缩短开发商资金回流的周期,缓解这个行业与生俱来的资金困局。20多年来,该制度虽对购房者不利,但的的确确地是促进了房地产企业的快速发展。

数据显示开发商到位资金4成来自预售款,4成是开发商自有资金。试想取消了该制度,开发商从哪弥补原先来自预售的4成资金?

或许房地产巨头能勉强撑住,但对普通开发商而言,开发周期加长、不畅、资金链断裂的打击是致命的,将直接导致房地产业两极分化严重,大规模中小型房企成批死亡。最终的结果就是强者恒强,弱者恒弱,不利于市场积极竞争,甚至还会形成类似垄断的局面。

市场垄断的后果我们大家都亲身经历过,例如滴滴垄断了打车市场后的性侵,百度垄断搜索市场的莆田医院…这种例子不甚枚举,在中国,能垄断市场且保持为消费者提供优质服务初心的企业至今还没有见过。

较后再从当今中国国情看。

目前我国城镇化率不足60%,尤其在核心城市,房源供不应求。房地产行业对中国整体GDP贡献率超过30%,其发展举足轻重。尤其是当今中国正处于中美贸易战初期,转向投资以房地产为首的虚拟经济热情不减,需求还处于旺盛期。

而取消这个制度后,一些中小型开发商势必迫于资金压力停止建房,供应量减少,进一步加重供不应求的局面,掀起更大的炒房热,房价将大幅上涨。房子是用来住的不是用来炒的。

所以在思考中国楼市问题的时候,必须要退而求其次,加上「中国国情」这四个大字。

预售制度取不取消没多大意义,其症结所在就是购房者未来担忧的房子质量问题。

如果发证人堂堂正正站出来,锁定开发商的信誉抵押作为未来购房者收房的担保,开发商开发的房子质量1次不达标,罚1千万,2次不达标,罚5千万,三次不达标没收开发资质。那么还会有开发商敢顶风作案,偷工减料,诓骗购房者吗?

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